¿Cuánto dinero te queda realmente al vender tu vivienda?

Gastos e impuestos al vender una vivienda en 2026

Al vender, el dinero que recibes no es el precio de venta. Hay que restar la hipoteca pendiente, los gastos de la operación, la plusvalía municipal y el IRPF por la ganancia. Estos son los conceptos que usa la calculadora.

IRPF: cuánto se paga por la ganancia

La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos los gastos de la venta) y el valor de adquisición (lo que pagaste más los impuestos y gastos de la compra y las mejoras con factura). Tributa en la base del ahorro, con la escala estatal y autonómica vigente desde 2025:

Ejemplo: una ganancia de 110.000 € paga 1.140 € por el primer tramo, 9.240 € por el segundo y 13.800 € por el tercero, en total 24.180 €.

Cuándo no se paga IRPF

• Mayores de 65 años que venden su vivienda habitual: toda la ganancia está exenta.
• Reinversión: si reinviertes el importe obtenido en otra vivienda habitual en los dos años anteriores o posteriores a la venta, la ganancia queda exenta en la parte reinvertida.
• Pérdida: si vendes por menos de lo que te costó, no hay impuesto, y la pérdida puede compensar otras ganancias de ese año y de los cuatro siguientes.

Si no eres residente fiscal en España, el comprador retiene el 3% del precio a cuenta del impuesto (modelo 211) y la ganancia tributa al 19%.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos (IIVTNU) lo paga quien vende y grava la revalorización del suelo. Desde el RD-ley 26/2021 hay dos métodos, y puedes elegir el que te resulte más barato:

• Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia × tipo del ayuntamiento (como máximo, el 30%).
• Método real: la ganancia efectiva entre la compra y la venta, en la proporción que el suelo representa en el valor catastral.

Si no hay ganancia, no se paga, siempre que lo acredites con las escrituras. La calculadora estima el método objetivo con los coeficientes máximos estatales y un tipo del 30%, así que el resultado es un techo: tu ayuntamiento puede aplicar coeficientes y tipos menores. En compraventas se declara en los 30 días hábiles siguientes a la firma.

Otros gastos de la venta

La comisión de la agencia, si la hay, suele estar entre el 3% y el 5% más un 21% de IVA. Además: el certificado de eficiencia energética, obligatorio para anunciar y vender, y la cancelación registral de la hipoteca si queda deuda, que se paga con el propio precio de venta. Todos estos gastos reducen la ganancia del IRPF.

Si vas a comprar otra vivienda, calcula los gastos de compra. Si prefieres alquilarla en lugar de venderla, compara con la rentabilidad del alquiler.

Fuentes: Ley 35/2006 del IRPF (arts. 33 a 38), Ley Reguladora de las Haciendas Locales (arts. 104 a 110) y RD-ley 26/2021. Datos revisados en octubre de 2026. Estimación orientativa: confírmala con un asesor fiscal antes de firmar.