CALCULADORA · GANANCIA DEL ALQUILER 2026
¿Cuánto te queda realmente al alquilar tu propiedad?
Rentabilidad, gastos deducibles, reducción fiscal e IRPF estimado, para vivienda habitual, alquiler turístico o local comercial.
Paso 1 de 5
¿Qué tipo de inmueble alquilas?
Paso 2 de 5
Renta y valor del inmueble
Estimamos que un 70% corresponde a construcción (amortizable) y un 30% al suelo. Puedes ajustarlo más adelante si conoces el dato exacto.
Paso 3 de 5
Gastos anuales del inmueble
Todos son deducibles del rendimiento. Deja en blanco lo que no aplique.
Deducible hasta el límite de tus ingresos por este inmueble; el exceso se traslada a los 4 años siguientes.
Paso 4 de 5
Reducción fiscal aplicable
¿Cuándo se firmó el contrato?
¿Cumples alguna de estas circunstancias?
El alquiler turístico o de temporada no tiene derecho a la reducción del rendimiento neto: la Agencia Tributaria la reserva a la vivienda que cubre una necesidad permanente del inquilino. Tributarás por el 100% del rendimiento neto positivo.
¿El inquilino es autónomo o empresa (actividad económica)?
Los locales no tienen reducción fiscal. Además, debes repercutir IVA (21%) en la factura del alquiler y, si el inquilino es autónomo o empresa, él te practicará una retención del 19% a cuenta de tu IRPF (Modelo 115). Ninguno de los dos afecta a tu ganancia neta final: el IVA lo ingresas en Hacienda y la retención se descuenta de tu cuota anual.
Paso 5 de 5
Tu tipo marginal aproximado de IRPF
El alquiler se suma al resto de tus ingresos y tributa a tu tipo marginal, no a un porcentaje fijo. Si no lo sabes, usa como referencia tu último borrador de la Renta.
Tu estimación anual
Esto es lo que te queda al año
Ganancia neta anual (caja, tras impuestos)
0 €
0 €/mes de media
Rentabilidad bruta
0%
Rentabilidad neta (caja)
0%
Desglose fiscal (cómo se calcula el IRPF)
Desglose de caja (dinero real que entra y sale)
Reducciones del alquiler de vivienda en 2026
Se abrirá WhatsApp con un mensaje para Inma con estos datos. Puedes revisarlo antes de enviarlo.
Cómo calcular la rentabilidad de un piso en alquiler
La rentabilidad que anuncian muchos pisos es la bruta. La que importa es la que te queda después de gastos e impuestos. Así la calcula la herramienta.
Rentabilidad bruta y neta
- Bruta: renta anual ÷ precio de compra × 100.
- Neta: (renta anual − gastos anuales) ÷ inversión total × 100. La inversión total incluye los impuestos y gastos de la compra.
Ejemplo: un piso de 250.000 € con 17.000 € de gastos de compra, alquilado a 1.100 € al mes, da 13.200 € al año. La rentabilidad bruta es del 5,3%. Si los gastos anuales (IBI, comunidad, seguro y mantenimiento) suman 2.600 €, la neta baja al 4%.
Gastos que puedes deducir en el IRPF
Del alquiler se restan el IBI, la comunidad, el seguro, la gestoría, los intereses de la hipoteca, las reparaciones y la amortización: un 3% anual del valor de la construcción, sin contar el suelo. Los intereses y las reparaciones no pueden dejar el rendimiento en negativo, pero el exceso se aplica en los cuatro años siguientes.
¿Qué reducción del IRPF tiene el alquiler de vivienda?
Si el piso es la vivienda habitual del inquilino, el rendimiento neto positivo se reduce según el artículo 23.2 de la Ley del IRPF, modificado por la Ley 12/2023:
| General | 50% |
|---|---|
| Vivienda rehabilitada en los dos años anteriores | 60% |
| Zona tensionada con inquilino de 18 a 35 años, o alquiler social | 70% |
| Zona tensionada con bajada de renta de al menos un 5% | 90% |
Los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 mantienen la reducción del 60%. Las de zona tensionada solo se aplican donde la administración haya declarado zona de mercado residencial tensionado, así que comprueba si es el caso de tu municipio. Los alquileres turísticos y de temporada no tienen reducción.
Antes de comprar para alquilar, calcula los gastos de compra. Si buscas una inversión con criterio, hablemos de oportunidades fuera de los portales.
Fuentes: Ley 35/2006 del IRPF (arts. 23 y 23.2) y Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda. Datos revisados en octubre de 2026. Estimación orientativa: confírmala con un asesor fiscal.
Marco fiscal de referencia · LIRPF y Ley 12/2023 · 2026